Logement dans le parc privé

Ainsi, le professionnel ou le propriétaire chargé de la transaction peut vous demander 4 types de pièces justificatives.

La caution est la personne qui s’engage auprès du bailleur à payer à la place du locataire si celui-ci ne peut remplir ses engagements (par exemple : non-paiement du loyer).

Se porter caution

Plus qu'un simple engagement moral, il s’agit d’un acte qui peut être lourd de conséquences : si le locataire ne remplit pas son engagement (non paiement du loyer et des charges, par exemple), le bailleur peut demander à la caution le paiement des sommes dues et, le cas échéant, procéder à des mesures d’exécution forcée sur ses biens (saisie des biens personnels, par exemple, les revenus de la caution).

Le bailleur     

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, une caution peut être exigée s’il n’a pas souscrit une assurance couvrant les risques de loyers impayés ou à toute autre forme de garantie. Si le locataire est étudiant ou apprenti, le bailleur est autorisé à cumuler les garanties.
Lorsque le bailleur est une personne dite « morale » (entreprises, associations,…), demander un cautionnement est soumis à des conditions plus strictes. Les personnes pouvant se porter caution sont définies par la loi (fond de solidarité logement,...), sauf en cas de location à un étudiant non boursier.
Le bailleur ne peut refuser la caution d’une personne, par exemple, au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle réside en dehors du territoire métropolitain.

Les documents demandés à la caution    

Avant la signature du bail, le propriétaire ou son représentant (par exemple, un agent immobilier, un notaire, etc.) peuvent exiger  du candidat locataire et de  la personne qui se porte caution pour lui certains documents.

Ces documents permettent au bailleur de s’assurer, notamment, de l’identité et du niveau de ressources du candidat.

Une liste des documents que peut demander le bailleur est fixée par la règlementation (décret du 5.11.15). Cette liste s’applique aux contrats de location (vide ou meublée) de logements loués à titre de résidence principale (excepté les demandes d’attribution de logements sociaux).

Les précautions à prendre

L’acte de cautionnement doit être écrit et établi sur un document séparé ou directement dans le bail, entre le propriétaire et le locataire. Il peut également être établi par un notaire.     
Il doit obligatoirement être signé par la caution qui doit reproduire de sa main les mentions suivantes :

• le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres ;
• une mention exprimant clairement que la caution a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ;
• la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 6) : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".

En cas de colocation : si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit identifier le colocataire qui bénéficie de la garantie. Si la caution s’engage pour plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, celui dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution. À défaut de cette précision dans l’acte, le cautionnement est nul.

Dans tous les cas, il faut conserver un exemplaire de l'acte de caution, qui doit être transmis par le bailleur.

Les différentes modalités de caution

La caution solidaire    

Si une clause de solidarité est prévue dans l’acte de cautionnement, cela veut dire que le bailleur peut à son choix s'adresser à la caution ou au locataire en cas d’impayé. La caution peut être poursuivie pour toute la dette dont le locataire est redevable, mais dans la limite des sommes pour lesquelles elle s’est engagée.
S'il y a plusieurs cautions, chaque caution solidaire peut être poursuivie pour l'ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier.

La caution simple    

À défaut de clause de solidarité, la caution peut exiger du bailleur qu’il demande préalablement le paiement au locataire. La caution n’est alors tenue de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. 
S'il y a plusieurs cautions (se renseigner auprès du bailleur) : la caution ne peut être poursuivie que pour une part de la dette et le montant total sera réparti entre les différentes cautions.

La durée de l’engagement de la caution

La caution peut s’engager pour une durée déterminée

Si la caution s’engage pour une durée déterminée (par exemple, la durée du bail initial et un renouvellement) : elle est tenue jusqu’au terme prévu dans l’acte de cautionnement. Si le bail se poursuit au-delà, la caution est libérée de ses obligations, elle ne doit pas rembourser les sommes dues postérieurement à cette date (sauf signature d’un nouvel acte de caution).
La caution peut prévoir par écrit, que certains événements mettront fin au cautionnement, par exemple, le divorce des époux cautionnés ou le décès du locataire.

La caution peut s’engager pour une durée indéterminée ou non précisée     

Si la caution s’engage pour une durée indéterminée ou non précisée  (exemple : la durée du bail sans précision de durée), elle peut résilier le cautionnement à tout moment (par recommandé avec demande d’avis de réception) sans l’accord du bailleur ; son engagement ne prendra fin qu'à l'expiration du bail en cours. Elle sera engagée pour les sommes dues jusqu'à l'expiration du bail.    
Si vous ne vous manifestez pas avant l'expiration du bail en cours : vous êtes engagé jusqu'à la fin de la période suivante, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail renouvelé ou reconduit.

Le locataire ne paie pas le loyer     

Lorsque le bailleur est un professionnel, il doit informer la caution dès le premier impayé non régularisé dans le mois. 
Dans tous les cas, à partir de la date à laquelle il a signifié un commandement de payer au locataire, le bailleur ou son représentant a quinze jours pour signifier à la caution ce commandement. 
Si ces obligations ne sont pas respectées, vous ne serez pas tenu de payer des pénalités ou intérêts de retard.

Délai de paiement     

Le locataire peut demander au juge des délais de paiement. 

En cas de surendettement du locataire

Sous certaines conditions, le locataire peut saisir la commission de surendettement. En ce cas, le cautionnement doit être déclaré à la commission. Si le dossier de surendettement est recevable, la caution doit être informée de l’ouverture de la procédure à l’égard du locataire.

En cas de difficultés financières de la caution

Elle dispose des mêmes droits que le locataire (appel à un juge pour obtenir un délai) ; elle peut également déposer de un dossier de surendettement.

La fin de la caution

L'engagement de la caution prend fin en principe :

• au terme prévu dans l'acte de cautionnement si celui-ci a fixé une durée déterminée,
• à l'expiration du bail, au cours duquel l’engagement a été résilié si la durée de ce dernier n'était pas précisée (consulter le paragraphe "La durée de la caution"),
• au remboursement total de la dette par le débiteur principal ;
• en cas de décès du locataire.
• au décès de la caution si l'acte le prévoit ; dans le cas contraire, les héritiers sont en principe tenus de payer.

En cas de colocation (conclus à compter du 27 mars 2014) : l’engagement solidaire de la caution prend fin à la date d’expiration du délai de préavis délivré par le colocataire qui bénéficie de la garantie, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, l’engagement de la caution prend fin, au plus tard, dans un délai de six mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.