Notaire / Responsabilité notariale / Acte de vente

Cass. Civ. I : 23.9.03 et Cass. Civ. I : 13.1.04

Les deux arrêts sont l'occasion d'appréhender la responsabilité du notaire dans le cas où des servitudes ne sont pas mentionnées à l'acte de vente.

Dans la première espèce (Cass. Civ. I : 23.9.03) et suite à l'omission d'une servitude de non construction, des acquéreurs agissent en indemnisation contre le vendeur et le notaire chargé de la vente. Parallèlement, les vendeurs font une demande d'indemnisation contre leur notaire.

D'une part, les vendeurs sont condamnés par la Cour d'appel sur la base de l'article 1638 du Code civil (" Si l'héritage se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résolution du contrat si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité "). Le notaire est lui-même condamné à garantir cette condamnation…

D'autre part, les juges d'appel refusent la demande de dommages et intérêts de la part des vendeurs contre leur notaire.

La décision d'appel se trouve cassée sur les deux points :

Tout d'abord, la Cour de cassation refuse que le notaire soit appelé à garantir le vendeur dans l'exécution de la garantie d'éviction : " l'exécution de la garantie d'éviction, conséquence de l'engagement souscrit par les parties au contrat ne saurait constituer un préjudice que le notaire pourrait être tenu d'indemniser ".

En revanche, à la lecture de la décision, il semblerait que le notaire pourrait être condamné à garantir l'acquéreur (et non le vendeur) en cas de défaut d'exécution de la garantie d'éviction par le vendeur (en cas d'insolvabilité du vendeur par exemple).

Ensuite, dès lors que le notaire a participé par sa faute au dommage, sa responsabilité peut être retenue.

La seconde espèce (Cass. Civ. I : 13.1.04) concerne plus particulièrement le partage de responsabilité.
Lorsque plusieurs fautes commises par différentes personnes sont créatrices d'un dommage, on assiste généralement à un partage de responsabilité. De façon exceptionnelle, la solution peut être différente quand il existe une grande disproportion entre les fautes commises.

En la circonstance, un couple de vendeurs âgés avait omis de signaler l'existence d'une servitude grevant le bien vendu. Le notaire chargé de la vente n'avait pas vérifié les déclarations des vendeurs.

D'un côté les vendeurs étaient âgés ; la constitution de la servitude était très ancienne ; de l'autre côté le notaire, officier public, était tenu pour assurer l'efficacité de l'acte de vente de vérifier les déclarations des vendeurs, notamment celles relatives à l'absence de servitudes.

En outre, si le notaire avait contrôlé les déclarations des vendeurs, la faute du vendeur aurait pu être neutralisée. Aussi, la Cour de cassation approuve la Cour d'appel qui a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'opérer à un partage de responsabilité : " La faute des vendeurs est absorbée, par celle, plus grave, de leur notaire ". La formule employée par les juges du fond avait déjà été validée par la Haute juridiction (Cass. Civ. III : 23.11.99).